不掌握这些法则,你还敢在海外买房?

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10-11 12:29 首页 家叶海外

据说想移民置业的企业大咖都关注了!



十一长假聚会中,大家聊得最欢的无非是买房买车旅游云云。其中海外买房是绕不过去的话题,买房前得学会看房,有朋友说“我看了你们之前发布的文章,很多项目都很精品啊,就是还没选到最心仪的,挑花眼。这怎么办,投资都是时机不等人的。”


都说金九银十,这位想要进行初次投资的朋友,听说最近都有陪朋友看房、自己也看,比平时还忙,可是眼花缭乱,不知如何挑选合适的物业。原因就是一个,他还没真正弄懂,看房,究竟是看什么。


在中国,有“每平方米”的比价系统,而澳洲的房价则不同。能影响澳洲房价的因素又很多,每个项目都貌似“地段、校区、质量一流”。怎么能从看过的A到H中,挑选出自己该买的一个呢?


对于有海外投资想法的朋友,已经没有必要再解释澳洲买房有什么好了,因为好处太多,资产配置、优化投资是国内高净值人士的共识。能做的,就是把看房选房的复杂过程,整理成一份实用的清单,让投资一目了然。



NO.1 了解房价

在澳洲,没有每平方米价格系统,我们说的房价上落,都是中位价。可是发展商在计算成本时,都是有一个每平方米价的。如果可以,你应该尝试打听一下,这方便你比较不同区、不同项目的档次差别,也了解自己看中的物业在同一个盘、或同一条街中的优劣排名。另外,如果能找到该区业主开价(asking price)会更有参考价值,它有最低价、中间价、最高价。政府公布的统计数字通常比较简单、也不够及时。关注房价时要知道,未来房价是和周边的房子比较而来的,与你现在钱包的深度无关,所以买房不能冲动。


NO.2 了解区内人口和组成 

房子其实是人口居住空间的分配,所以人口增长是房价增长的大前提,而高薪人口的增长,对房价上升的推动作用最明显,所以决定买哪一区的房子,必然要从研究该区的人口着手。而且你也要知道将来会与怎样的人群为邻。具体资料可以看abs.gov.au,profile.id.com.au。


NO.3 了解供求关系

房子供应若比人口增长得快,房价短期内也会升不起来。虽然由于人口老化问题,政府计划到2050年澳洲人口要大增60%,可是分配到各个地区,又会不同。而且每个区盖房发展有先后,有些区一波下来推出几千套,房价上升就可能要多等好几年。买了房几年还在亏的,基本上是这一类。economy.id.com.au是一个很方便的网站,你可以看到各区未来人口增长和平均每户人数的预测,从而计算出该区房子的需求量,你还可以看过往每年的数据加以验证。


NO.4 了解投资回报

这项主要看空置率和租金回报率(Yield),空置率达到3%是为正常,再高就会是空房过多了。一般来说,澳洲的房子回报在3.5%-4.0%左右,如果你首期能付30%,以现在的利率水平,租金可抵你的利息和维护费用,是比较舒服的状态。但豪宅的租金回报率就比较低,低至2%也属正常。查证可到sqmresearch.com.au,或 store.corelogic.com.au


NO.5 了解政府的大型基建

能够打破现有供需平衡、甚至打破历史规律的,是政府的大型基建,这是务必要多花时间了解的。在悉尼,要关注Sydney Metro,WestConnex,和新机场的推进情况,还有就是各大策略发展中心Strategic Centre。具体可上infrastructure.nsw.gov.au 或 vicinfrastruture.com.au。还应该看的是各市政府的网站,里面如果有重点开发项目,比如轻铁、购物中心,也会对你买房选址有大影响。


NO.6 了解中学的校区情况

看校区是华人买家的强项,这里可以补充一点是,根据我们对历年大数据的分析,虽然优质小学和大学对区内的房价有促进,但起最大作用的,还是中学。学校网地图是schoolcatchment.com.au,找公立、私立的名校排名,可以到bettereducation.com.au


NO.7 熟知房子的宜居度

在澳洲,北朝向为最好,最主要是在冬日可以有暖暖的阳光;好的设计平面一定是动线明确、空间紧凑,过道面积会很少;没有窗、不通风的黑房间也越少越好;公寓大厦的走廊户数不能多,能通风就最好;厨房用什么厨具、有没有管道抽风也很重要;室内设计的配色要和谐、材料要耐用;室外的景观、街道的面貌将决定房子的档次;有会所、健身房、游泳池当然好,但管理费也一定要能负担得起才好。


NO.8 了解建筑师&发展商

建筑师的名气,发展商的历史很重要,一定要到他们的网站看看过去的作品,不顾品牌形象的、言辞夸张和净说务虚空话的都应该避开。


NO.9 了解税率、FIRB的情况

海外买家一定要留意,了解好税率、外资管理局(FIRB)的审批程序和费用。现在政府还新推出一种房屋空置税,建议提前想好房子的使用方案。这一条,可以多多咨询家叶海外集团的投资顾问,找专业人士帮忙。自己研究的话,网站是:ato.gov.au;revenue.nsw.gov.au/taxes/spd; sro.vic.gov.au/foreignpurchaser;firb.gov.au/real-estate/


投资购房,早已超出了购买居所的范畴,是对未来社会资源和财富的预先分配。中产阶级既然没有机会也没有能力进行大规模的圈钱和风险投资,是应该尽早走上这条合法保护劳动成果的途径的,它同时也是迈向财务自由的阶梯。


掌握好这9点看房的实用技巧,投资就能更加明确。在悉尼和墨尔本,要找到资金回报8%-9%的物业是不难的,再高就当作是奖励吧,除了熟用投资选房的技巧,良好的投资心态也很重要。


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